昆明主城内总价80～100万 收好这份房源清单

“昆明三环内，靠近地铁站、有大商场、医院，还有学校，房价只要一万出头。刚需不买这里，还去买哪里？”

“很奇怪，来看二手房的，最后都去买了新房。买房都不用讲究初心的吗？”

“只要是BGY出现的地方，就能依靠低价策略，让周围的新盘寸草不生，二手房也会被波及。刚需购房者还是比较看重性价比的，最终会屈服于价格”。 

“看二手房的人很多，出手的少，大家还是再观望”。

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【次新房攻略】专栏将在未来的1~2月间集中发布昆明重点板块二手房测评信息，捕捉市场细微变化，分享所见所闻，欢迎持续关注。

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（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）

一个城市的新区建设需要时间，从规划到建设，从成长到成熟。

西北新城无疑迎来了片区的高光时刻。

地铁、学校、商场、公园、医疗、商务办公、文体配套的落地，改变了这一片区的城市界面，也成为主城刚需购房者热门置业区域。   

从泛亚科技新区时期开始建设的楼盘（融创春风十里、恒大名都、国茶港、绿地云都会等），主要围绕在联想科技城附近，如今已经成为二手房市场主力。

（融创春风十里）

从西北新城发展阶段开始建设的项目（上悦天地、三千时光、和悦铭著、碧桂园玺台、中铁芙蓉1891、君庭云邸等），主要围绕着吾悦广场，一部分刚刚交付，一部分还是工地。

（上悦天地）

靠近西三环的部分楼盘（丽阳星城、春城慧谷、中晟溪城、碧桂园春城映象等），离地铁站和商业中心超出一公里，但是价格优势明显。

（碧桂园春城映象）

二手房和新房批量上架，今天研究员揣上100w的预算，给大家挑挑房源。

（西北新城部分二手房房源情况）

总价100w，二手房有较多两房户型可选，面积段在70-85㎡之间。

如果有三房需求，面积段要到90㎡左右，预算也要再加5万。

新房由于户型门槛放大了，所以选择较少。碧桂园春城映象三期的78㎡，总价98w左右可以拿下。

首先来看一下恒大名都。

超高层+点式楼，建筑给人带来的压迫感比较明显。

直接来说说优劣势，先看优势：

①学校：高新一小海源校区，对口昆十四中（有网友说是高新实验中学）。

放在最前面的，一定是这个小区最大的优势。而把学校作为最大优势的小区，可能项目本身不太行。

用中介小哥的原话：“如果不是为了上学……这个小区真不好住”。

现实是，很多人买房都要考虑上学。

高新一小虽然没有五华区一些老牌名校那么有竞争力，但是口碑不错，对口的初中也还可以。

②离地铁站（4号线海屯路站）较近，步行距离约700米。

③社区商业能满足日常需求。

（社区商业业态丰富 左：社区商业一条街 右：华联超市）

④复制粘贴式的会所和中央景观。

小区一共有15栋住宅，有一处中央景观，和辨识度比较高的会所。

（左：恒大云报华府 右：恒大名都）

对于有健身需求的，小区内会所外包经营，有恒温泳池，年费不算贵，比较容易坚持。

楼栋前还划了一些运动场地，体育要考试的，但是那么密集的楼栋，可能不够用。

（乒乓球桌和羽毛球场地）

⑤金碧物业，物业费2.38元/㎡/月。

进出要刷门禁，小区路面整洁。中央景观有水景，也维护得不错。

⑥小区18年交付，外立面较新，入户大堂和电梯间这些公共区域也能看出房龄较小。

再来说劣势：

①2T6/3T6的点式楼（小区内也有蝶式楼），总高43层。

容积率高，等待电梯的时间较长。

有些户型的卧室对着别人家的卧室，推开窗，感觉就能跨过去，就很尴尬。

（真“毗邻而居”）

②有地下停车场，但是小区地面没有做到完全的人车分流。

车位租金约300元/月，买的话6w-9w/个。

小区没有完全人车分流，小朋友玩耍的时候还是要注意安全。道路比较宽敞，一定程度上缓冲高密度楼房带来的压抑感。

③部分楼栋拿证未满两年，交易税费较高。

总价100万左右，可以有两房和三房两种选择，具体来看一下↓

78㎡，两室两厅一卫双阳台，中间楼层中户，挂牌价约105万。

（图源：贝壳找房）

这个户型如果是对着中央主景观的楼栋，楼间距较大，视野遮挡较少，要比普通楼栋的总价高出10万左右。

另外，还有87㎡三室两厅一卫的户型，挂牌价约93万。（近期房东降了10万，中介表示这套房源带看较多，说明性价比较高）

户型确实差了一点，尤其是厨房紧挨着卫生间，两个卧室对着餐厅。

（卫生间紧邻厨房和餐厅 图片为同户型房源，不代表上述挂牌房源）

与恒大名都一路之隔的就是融创春风十里云翥苑，由9栋高层（下图黄色区域）和8栋板式小高层（下图红色区域）组成。

说一个主观感受：恒大名都和融创春风十里云翥苑在二手房市场要“死磕”到底。

价格上，无论是房源挂牌单价还是银行评估价，甚至车位租金和物业费，两个小区都保持高度一致。

面积上，两个小区的主力户型段高度重合，尤其是小户型，都是相同大小。

位置上，两两相望，和周边配套距离相差不大。

但是，两个小区也有区别，形成了单个项目的优劣势。

照例先看优势。

①容积率更低。

融创春风十里云翥苑的整体容积率是3.5，而恒大名都是4.3。

相较而言，融创的居住舒适度要更高一些。

②产品更加多样，除了点楼，还有板式小高层。

对于看到恒大名都的超高层点楼，就会“直摇头”的部分购房者而言。

融创的小高层无论是通透性还是朝向，都要略胜一筹。当然总价可能要高出20W左右。

（融创春风十里云翥苑小高层产品）

比如5栋（小高层，共17层）有一套76㎡的房源，带车位带装修，挂牌价125w。

同小区高层点式楼的78㎡房源，带装修不带车位，挂牌价108w。

③小区环境更好。

小区内部绿化做得比较好，景观呈点状和带状分布，环绕整个居住空间。

小区和海屯路之间是融创春风十里公园，既隔离了路面噪音，也增加了业主活动空间。

（小区外围有开发商配建的公园）

再来看看劣势：

①毛坯交付，还有陆续装修施工的业主。

毛坯交付，所以二手房房源上既有完全毛坯状态的，也有简单装修过的。

部分购房者更倾向于毛坯房源，所以房屋状态本身不算劣势。

但是更高的装修成本和施工影响，还是要在买之前考虑清楚的。

②学校为民办性质。

云南师范大学附属融创小学之前是民办性质（截至3月29日），之后是否会“民转公”还没有确切消息。

学费是12800元/生/年，业主子女可享受学费优惠。

（小区到学校步行距离约1公里）

③小区东西两侧均有施工工地。

尤其是金川路与海屯路交叉口的位置，还有工地，要考虑后期施工带来的影响。

看一下总价100w左右的房源，和恒大名都一样，也是有两房和小三房的选择。

78㎡两室两厅一卫双阳台，东南向中户，餐厨卫挤在一起。整体布局和通透性一般。

（图源：贝壳找房）

再来看89㎡三室两厅一卫，比较传统的紧凑三房设计，除客厅外，各功能空间比较拥挤。承重墙较多，改造空间较小

（图源：贝壳找房）

 致力于“好房研究”，有用且有趣。

（期待你的关注）

考虑小户型，且靠近地铁站的二手房，有一个小区很容易被忽略——绿地香树花城。

小区对面是新盘——三千时光，均价约1.55-1.6w/㎡。

这个小区的挂牌均价在1.2w左右，部分房源的挂牌价仅1w/㎡。如果同样买89㎡的户型，买二手房比新房总价便宜45万左右。

绿地香树花城是比较适合预算100w的刚需购房者的，因为该有的都有，性价比高。

（小区1公里范围内：地铁站、医院、学校、公园、商场）

先来看看项目优势。

①地铁站口。

4号线终点站——金川路站。

对于刚需一族来说，地铁算是最快捷和方便的交通工具。

②配套全。

正如上面地图里标注的一样，小区位置已经靠近西北三环了。

但是，得益于西北新城的配套成熟，能够满足日常生活所需。

在1.2w左右的单价下，能满足多种需求，算是性价比较高的选择。

（从左至右：先锋小学、云南省阜外心血管病医院、吾悦广场）

③房源较多。

虽然小区不算大，但是可选的房源较多，均为两室和三室户型。

由于供应量较大，出现了在竞争激烈的情况下，部分急售的房东会选择主动降价。（去年到今年，就有总价降10万卖的情况）

如果关注这个小区的话，会有捡漏的情况。

劣势：

①小区景观一般。

小区内部绿化做得一般，没有主题性的景观小品。

但是有儿童游乐区和慢跑道。

（绿地香树花城小区内慢跑道和儿童游乐区）

小区和金川路之间也有口袋公园，设置了健身跑道。

②小区部分楼栋正对着上悦天地待建的商业。

从长远上看，小区对面就是商业中心，未来生活便利度提升，潜力更大。

但是，由于是待建地块，真正开建可能会有噪音和灰尘污染。而配套兑现可能还需要几年时间，会和刚需换房时间重叠。

属于罪受了，福没享到。

③租客较多。

小区的便利性，导致租客较多，两室的租金约1700元/月。

从自住角度考虑，居住环境较复杂。

总价100万左右，可以选择两室和三室。

72㎡两室两厅一卫，带装修，挂牌价约95万↓

（图源：贝壳找房）

小户型端户比较难得，但是客厅西向，采光采阳较弱。阳台需要穿过次卧到达，不是很合理。

93㎡三室一卫，挂牌价约103万。最小的卧室仅4㎡，只能做书房或者储物间。

（图源：贝壳找房）

如果是不喜欢住高层，离绿地香树花城一个地铁站距离，还有一个小区有总价百万的房源——中晟溪城。

中晟溪城离大河埂地铁站较近，小区2010年交付，房龄较大。

小区由小高层和洋房组成，整体环境不错，但是人车不分流，物业管理也比较一般。

作为十多年前的小区，一楼做了入户大堂，带休息区，只是沙发座椅有点老旧了。

小区内有一个幼儿园，有一个废弃的泳池（据说已经成为小孩的球场）。

这个小区的挂牌价在1w-1.1w/㎡，来看看户型。

88㎡的三室两厅一卫，其中一个卧室较小，玄关位置有点浪费。

（中晟溪城88㎡户型图 图源：贝壳找房）

如果想要单价更低，则要到西三环边上寻找房源。部分二手房单价不过万。

以春城慧谷二期为例，2015年交付的小区，挂牌均价约9K-1W/㎡。

用中介的话来说就是：“昆明三环内，同样房龄小区，找不到这么便宜的房源了”。

价格便宜，一定有便宜的理由。

还是先看优势。

①小区外有商业配套。

小区配套邻里商业中心，有超市、餐饮和购物。比起社区底商，更加丰富和集中。

（邻里商业中心已开业）

②小区人文环境不错。

小区内有梅贻琦先生旧居，这个就不是其他小区有得起的。

原本只是一个普普通通的刚需盘，但是因为保留了这个故居，感觉气质上升华了一大段。

再来说劣势：

①物业管理一般。

在当天跑下来的6个小区里，这是唯一一个不需要门禁和登记就能出入的小区（还是疫情期间，一些小区的出入管理更加严格的背景下）。

小区有人工湖，原本应该是景观的加分项，但是维护较差。水面不清澈，而且有垃圾漂浮。

②位置近西三环。

部分楼栋离西三环较近，有一定影响。

而且还有附近住户反映，云铜铁路存在噪声扰民。

（图源：人民网领导留言板） 

所以需要相对安静居住环境的购房者，建议慎重考虑该小区。

③和上面提到的小区比，离地铁站较远。

离最近的大河埂站，步行也有1.6公里。

看一下总价百万可以在该小区买到的户型。

91㎡两室两厅一卫，挂牌价约90w。套内面积约67㎡，公摊系数约36%。

 （图源：安居客）

91㎡的面积段没有做成三房，还是一卫，感觉会有点可惜。

小区还有84-86㎡的户型，也都是比较紧凑的两房一卫。

相距不远的丽阳星城二期，挂牌单价要高出2000元/㎡。83㎡的三室两厅一卫，挂牌价约100w。

丽阳星城二期仅4栋高层，进出小区管理较严格，但是因为地块小，做不了整体景观。

离义承·金川府的工地较近，白天可以听到较大的施工声音。

相比春城慧谷二期，这个小区房源较少，得房率更高。

83㎡ 做了紧凑三房，户型格局要强于春城慧谷二期。

 （图源：安居客）

发展了10年，西北新城的楼市正处于次新房和新房“左右互搏”的阶段。

比如恒大名都和融创春风十里云翥苑附近有在售，两梯四户的板楼，居住舒适度更高，也更靠近地铁站。

但是，价格上，中铁·芙蓉1891优惠后单价约1.58w/㎡，最小的98㎡户型，总价约155w。

而且由于该项目前期是蓝光的，之后虽然转手到央企，也难以消除购房者对期房交付的忧虑。

绿地香树花城附近有新盘，89㎡-117㎡房源在售，带装修均价约1.55w/㎡。

三千时光最小户型总价约138万（优惠前），如果预算能增加30w，还是可以看看新房。

春城慧谷二期对面就是在售，78㎡-138㎡房源在售，2梯4户/2梯6户，带装修均价约1.25w/㎡。

其中78㎡的小户型，优惠后总价约98万，首付20%，贷款30年，月供约4192元。

从实际跑盘情况来看，总价100w左右的二手房，去年以来降了8w-10w。虽然出手买的人不算多，但是看房的人却不少，说明还是有观望。

新房到3月底确实有回暖迹象，价格上也没有去年下半年那么优惠，但是售楼部人气还不错。

（碧桂园春城映象售楼部工作日下午洽谈区）

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总结一下，总价100万在西北新城买房，新房的选择较少。但是二手房的选择比较多。

学校优先可以考虑恒大名都和融创春风十里；考虑出行便利度可以看看绿地香树花城；老人居住不喜欢高层，可以考虑中晟溪城；价格优先则可以考虑春城慧谷二期。

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END

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